Türkiye’de kiracı ve ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar her geçen gün artmaktadır. Özellikle kira artışları, tahliye talepleri ve bakım-onarım konularındaki uyuşmazlıklar, yargıya taşınarak ev sahibi kiracı davalarına dönüşmektedir. Bu yazımızda, bu tür davaların hukuki dayanaklarını, sürecin nasıl işlediğini ve tarafların haklarını ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.
Ev Sahibi ve Kiracı Arasındaki Temel Hukuki İlişki
Kiracı ve ev sahibi ilişkisi, Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kira sözleşmeleriyle şekillenir. Sözlü veya yazılı yapılabilen bu sözleşme, taraflara çeşitli haklar ve yükümlülükler yükler. Bu yükümlülüklere uymamak, yargı sürecini başlatabilir.
En Sık Görülen Ev Sahibi-Kiracı Davaları
1. Tahliye Davaları
Ev sahipleri bazı durumlarda kiracının evi tahliye etmesini talep edebilir. Bu taleplerin bazıları:
- Kira borcunun ödenmemesi
- Tahliye taahhüdünün ihlali
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
2. Kira Tespit Davası
Ev sahibi, kira bedelinin rayiç değerlerin altında kaldığını düşünüyorsa mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.
3. Kira Uyarlama Davası
Ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin güncellenmesi istenebilir. Bu durumda kira uyarlama davası gündeme gelir.
4. Aidat ve Ortak Gider Davaları
Kiracı, apartman aidatı gibi ortak giderleri ödemezse, ev sahibi bu bedellerin tahsili için dava açabilir.
5. Zarar ve Ziyan Davaları
Evde kiracıdan kaynaklanan zararlar (boya, kırık, dökük gibi) ev sahibi tarafından talep edilebilir.
Tahliye Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tahliye davaları genellikle şu dayanaklara göre açılır:
A. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir yıl içinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle iki ayrı haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi tahliye davası açabilir.
B. Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı tarafından imzalanmış ve belirli bir tarihi içeren yazılı tahliye taahhüdü varsa, o tarih sonrası ev sahibi icra yoluyla tahliye talep edebilir.
C. Gereksinim Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi ya da yakınları eve gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, bu durumu ispatlayarak tahliye talebinde bulunabilir.
D. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Bina yıkılıp yeniden yapılacaksa, tahliye davası açılabilir. Ancak bu durumda da dürüstlük kurallarına uygun hareket edilmelidir.
Kira Artış Uyuşmazlıkları
Yeni düzenlemeler gereği, konut kiralarında %25 artış sınırı geçici olarak uygulanmaktadır. Ancak bu sınırın geçerlilik süresi ve istisnaları bulunmaktadır. Anlaşmazlık durumunda ev sahibi kira tespit veya uyarlama davası açabilir.
Kira Tespit Davasında Dikkat Edilecek Noktalar:
- Kira sözleşmesinin en az 5 yıllık olması gerekir.
- Davanın, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya ihtar çekilmesi gerekir.
- Mahkeme, bilirkişi raporları, emsal kiralar gibi delillere göre karar verir.
Kiracının Hakları
Kiracı da bazı durumlarda dava açabilir veya savunma hakkını kullanabilir:
- Keyfi tahliye taleplerine karşı savunma
- Kira sözleşmesinin haksız feshedilmesi
- Evde ciddi ayıpların (rutubet, su sızıntısı vb.) giderilmemesi
- Haksız yere depozitonun iade edilmemesi
Dava Süreci Nasıl İşler?
- Dava Dilekçesi Hazırlanır: Avukat aracılığıyla veya bireysel olarak hazırlanabilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
- Duruşmalar Yapılır: Taraflar dinlenir, deliller sunulur.
- Karar Verilir: Mahkeme, kira ilişkisini sona erdirir, tazminata hükmedebilir veya davayı reddedebilir.
Arabuluculuk Süreci Zorunlu mu?
Yeni düzenlemeye göre, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci uygulanmaktadır. Taraflar önce arabulucuya başvurur, çözüm olmazsa dava açılır.
Ev Sahibi Kiracı Davalarında Sık Yapılan Hatalar
- Yazılı belge ve delil sunulmaması
- Tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarına dikkat edilmemesi
- Kira sözleşmesinin süresine uygun işlem yapılmaması
- Yanlış mahkemeye başvuru
Bu tür hatalar, haklı olunan bir davanın bile reddedilmesine neden olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Ev sahibi kiracıyı dilediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye ancak kanunda belirtilen şartların oluşması durumunda mümkündür.
2. Kiracı ev sahibini mahkemeye verebilir mi?
Evet. Haksız tahliye talepleri, kira artış baskısı veya onarım yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi durumunda dava açabilir.
3. Kira tespit davası ne kadar sürer?
Ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Ancak delil durumu ve mahkeme yoğunluğuna göre değişebilir.
4. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Anlaşma sağlanamazsa, bu durum belgeyle tespit edilir ve dava açma hakkı doğar.
5. Ev sahibi kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi?
Hayır. Sözleşme süresi bitmeden sadece belirli koşulların varlığı halinde fesih mümkündür.
6. Kira artış oranı %25’i geçerse ne yapılabilir?
Bu durumda kiracı yasal haklarını kullanarak arabulucuya veya mahkemeye başvurabilir.
Sonuç
Ev sahibi kiracı davaları, hem mülkiyet hakkını hem de barınma hakkını ilgilendiren hassas konulardır. Taraflar, anlaşmazlık yaşamamak için kira sözleşmesini dikkatle hazırlamalı, yükümlülüklerini yerine getirmeli ve haklarını yasal yollarla aramalıdır. Davalık bir durum söz konusuysa, uzman bir hukukçudan destek alınması sürecin doğru şekilde yürütülmesini sağlar.
Bir yanıt yazın